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香港地下六合
管家婆彩图大全中航善达:致同会计师事务所(
时间:2019-10-16

  馈意见通知书》(192440号)(以下简称“反馈意见”)的要求。致同会计师事

  22.68%、23.16%、24.16%,其中第一大客户均为招商局集团有限公司及下属公

  司,集中度分别为18.52%、20.51%、21.60%,系关联交易,其他客户集中度较为

  分散。2016年招商物业启动市场化改革,积极拓展第三方业务。请你公司:1)

  注:来源于集团内项目为由招商局集团及下属企业开发或承建的项目,其他项目统

  注1:平均单价计算基于收费面积口径,下同;管理面积与收费面积口径存在差异:

  管理面积包括公共面积而收费面积不包含、管理面积包含已签订合同但未开始收费面积

  外项目提供的服务内容范围更广,比如来源于集团内的某商业办公项目,2018年

  度单价达到31元/平方米/月,服务范围包括空调、保洁、安保、会务等一系列服

  保洁,单价不足1元/平方米/月。②服务的主要区域不同:来源于集团内的商业及

  具有管理面积较大、总体收费较低的特点。比如2018年度开拓的佛山某大型市政

  项目,管理面积为104.50万平方米,平均单价仅为0.34元/平方米/月。相比而言,

  来源于集团内项目和来源于集团外相同业态项目毛利率的差异在0.5%-2%左

  成直接相关,在管项目业态结构的差异也会造成毛利率水平的差异。例如,2018

  是因为2018年来源于集团外的在管项目中,部分公共机构、物流园等低毛利业态

  高毛利率的非住宅项目。截至2019年6月30日,来源于集团内项目中,住宅项目管

  理面积为4,713.40万平方米,占总面积5,607.49万平方米的84.06%;来源于集团外项

  目中,住宅项目管理面积为275.29万平方米,占总面积1,684.53万平方米的

  物业管理项目面积中占比超过57%,且2018年集团外各类新拓展项目(包括住宅

  和非住宅)合计新增744.46万平方米,较2017年集团外合计新增面积266.57万平

  推行全员拓展工作—化蝶计划:化蝶计划从2019年初开始推行,招商物业要求各

  司集中优势资源突破重点客户。从2017年起,招商物业即开展重点客户突破工

  来将继续参与所有该类客户物业项目投标;③重点城市突破:招商物业2019年将

  一系列科技平台以更好地整合资源、提高效率。2017年,招商物业上线“投标云平

  台”,将过往投标资料集中在平台上管理,方便市场人员调用相关资料,提高投标

  质量和效率。2019年8月,标的公司开始试运行“商机管理系统”。商机管理系统

  拓展体系,在机构类物业服务领域取得了良好的业绩;招商物业自2016年启动市

  2017年度、2018年度及2019年1-6月,招商物业关联交易收入(不含利息收

  入的比例分别为18.52%、20.51%及21.60%。关联交易收入对公司营业收入不构成

  服务能力,不断提升品牌的市场影响力。招商物业在中国物业管理协会2018年全

  国物业服务企业综合实力测评中位列第10名,在中国房地产协会2018年度中国

  房地产开发企业500强首选服务商品牌物业管理类测评中位列第10名;管理项目

  先后荣膺13个国家级优秀示范项目、12个省级优秀示范项目、47个市级优秀示

  态的续约率达到99%,为住宅物业管理业务持续开展奠定了基础。非住宅业态的

  续约率亦达到90%。得益于高企的续约率,标的公司的存量项目规模可以得到保

  根据《2019中国物业服务百强企业研究报告》,2018年,百强企业管理项目

  住宅物业服务费分别为2.25元/平方米/月;办公物业服务费为7.84元/平方米/月;商

  业物业服务费为7.01元/平方米/月;公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物

  业服务费分别为3.72元/平方米/月、3.61元/平方米/月、3.58元/平方米/月与6.84元/平

  本次交易中上市公司全资子公司中航物业,2018年住宅业态平均单价为2.67元

  /平方米/月;商业业态平均单价为9.32元/平方米/月;办公业态平均单价为8.59元/平

  方米/月;园区、厂房业态平均单价为2.99元/平方米/月;公共建筑业态平均单价为

  看,集团内拓展的项目与集团外拓展的项目的毛利率水平基本相当。例如2017年

  度、2018年度及2019年1-6月,集团内拓展的商业办公项目毛利率分别为7.06%、

  务,并且进一步完善市场化业务协同模式。2016年度为标的公司市场化改革的元

  年,2016年度至今2019年6月标的公司为招商局集团有限公司及下属公司提供服

  非关联交易收入快速增长,2016年度、2017年度、2018年度及2019年1-6月,非

  展,提升管理密度和管理效率。非住宅项目中,自招商物业2016年启动市场化改

  于第三方的非住宅项目管理面积由2016年末的763.67万平米增长至2019年6月末

  的1,409.24万平米,增幅为84.54%。分年度来看,2018年集团外各类新拓展项目

  (包括住宅和非住宅)合计新增744.46万平方米,较2017年集团外合计新增面积

  行首次合作。标的公司与最近一期除关联方以外的前10大客户合作时间较长,与

  前十大客户的目前在执行合同到期日大多处于2021年或2022年,剩余期限较

  同参与对外拓展市场化物业管理项目的“化蝶计划”,该计划通过三个维度积极拓

  展“有利润”、“有品牌”、“有形象”的目标项目:①地域维度,以现有项目为中心,

  投身到市场化拓展项目中去。在推进“化蝶计划”的过程中,无法单独区分专门的

  说明书(申报稿2017年12月1日报送):2014年至2016年发生销售性质的费用

  销售费用科目进行独立核算。2017年1-6月,随着碧桂园物业加大市场外拓力度

  的宣传费用,该等费用金额为416.22万元,销售费用率为0.29%;②中航物业在

  2017年及2018年发生的销售费用分别为362.93万元及493.32万元,销售费用率分

  别为0.11%及0.14%,销售费用率较低,对中航物业的经营管理不构成重大影响。

  会计准则的规定,与同行业公司不存在显著差异。①根据保利物业(871893.OC,

  已从新三板退市,正在申请香港交易所上市)在新三板挂牌期间披露的2016年、

  2017年的年度审计报告及2018年1-6月半年度报告,保利物业在上述期间未设置

  销售费用科目进行独立核算。②根据永升物业(871385.OC,已从新三板退市,已

  经在香港交易所上市)在新三板挂牌期间披露的2016年的审计报告及2017年1-6

  注:主营业务成本、主营业务成本中人工成本、人均工资的2019年1-6月增

  人均工资=主营业务成本中人工成本/相关薪酬支出计入营业成本中的员工人数,

  2017年,2018年及2019年1-6月,相关薪酬支出计入营业成本的员工人数分

  长率分别为5.45%及2.43%,主要原因是随着业务的增长,需要的用工人数相应增

  了规定。《总部薪酬管理办法》自2016年1月1日正式施行以来未发生变化;

  《下属公司薪酬管理规定》于2017年1月1日修订后正式施行以来,于2018年9

  府指导的最低工资处于持续增长的态势;②招商物业自2016年启动市场化改革以

  创收及人均效能不断提高,人均工资有所提升;③招商物业自2018年开始重点推

  万元、157,208.20万元和83,653.81万元,人工成本占主营业务成本的比重分别为

  53.81%、54.47%和56.14%,是主营业务成本的最主要构成因素,符合轻资产行业

  主营业务成本中人工成本/相关薪酬支出计入营业成本中的员工人数,人均营业收

  入=营业收入/相关薪酬支出计入营业成本中的员工人数,人均净利润=净利润/相关

  收入的增长速度,主要原因是:①招商物业采取全员营销的“化蝶”拓展政策,在

  本,发挥物业管理项目密度增加带来的规模效应;②招商物业自2018年开始重点

  2、2018年人均工资增长14.11%,但低于同期人均营业收入15.02%的增速,

  同时也大幅度低于人均净利润99.01%的增速。报告期内,招商物业加大物业管理

  增强部分专业领域的服务能力,招商物业自2018年开始重点推动安保服务的外包

  工作,并持续推动清洁卫生及绿化养护的外包工作。2018年及2019年1-6月,安

  根据中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组发布的《2019中国物业服务

  看,百强企业外包员工2018年总数为51.76万人,同比增长10.32%,保持了一定

  区域内的专项服务业务。根据《物业管理条例》第三十九的规定,“物业服务企业

  内的全部物业管理一并委托给他人”。因此,招商物业将物业管理区域内的部分日

  同参与对外拓展市场化物业管理项目的“化蝶计划”,该计划通过三个维度积极拓

  展“有利润”、“有品牌”、“有形象”的目标项目:①地域维度,以现有项目为中心,

  投身到市场化拓展项目中去。在推进“化蝶计划”的过程中,无法单独区分专门的

  说明书(申报稿2017年12月1日报送):2014年至2016年发生销售性质的费用

  用科目进行独立核算。2017年1-6月,随着公司加大市场外拓力度并设立独立的

  为416.22万元,销售费用率为0.29%;②中航物业在2017年及2018年发生的销售

  费用分别为362.93万元及493.32万元,销售费用率分别为0.11%及0.14%,销售费

  会计准则的规定,与同行业公司不存在显著差异。①根据保利物业(871893.OC,

  已从新三板退市,正在申请香港交易所上市)在新三板挂牌期间披露的2016年、

  2017年的年度审计报告及2018年1-6月半年度报告,保利物业在上述期间未设置

  销售费用科目进行独立核算。②根据永升物业(871385.OC,已从新三板退市,已

  经在香港交易所上市)在新三板挂牌期间披露的2016年的审计报告及2017年1-6

  上表显示,报告期内招商物业整体人工成本占总成本的比例分别为53.81%、

  总成本的比例情况,具体如下:“招商物业本部报告期2016年、2017年、2018

  年基础物业管理人工成本占其总成本的比例分别为55.61%、51.87%、46.63%”,

  标的公司基础物业管理业务的人工成本及外包费用合计占比为68.52%、68.64%及

  69.90%,基本保持稳定且小幅增长;本部基础物业管理业务的人工成本及外包费

  用合计占比为66.87%、66.27%及66.84%,基本保持稳定。具体情况如下:

  备公司管理人员和职能部门,管理成本较高,2017年后招商物业进行了改革,按

  人均效率的提升主要表现为人均创收的提升,2018年人均创收较2017年大

  尽管2018年受各种因素影响,人均薪酬上涨14.11%,但人工成本总金额的

  型的业务,人工成本占总成本的比例存在一定差异,比如,2017年标的公司住

  宅、商业办公和其他类三种业务的人工工资占营业成本的比例分别为54.14%、

  49.49%和43.67%,存在很大差异,标的公司不同类型业务构成的变动会对人工工

  问题9:申请文件显示,1)报告期内,标的资产营业收入分别为258,057.53

  万元、312,976.58万元和161,324.41万元,其中物业管理服务业收入占比分别为

  米、7292平米,项目个数分别为376、486、548 个,其中住宅面积占比68.41%、

  商业办公面积占比14 .01%,其他占比17. 58%。3)报告期各期,标的资产应收账

  告期内,标的资产经营活动产生的现金流量净额分别为2320.32万元、1858.91万

  元和6.43万元。请你公司: 1)量化分析并补充披露标的资产物业管理业务及专业

  注:由于无2018年1-6月经审计的数据,为反映增长趋势,2019年1-6月的

  增长率采用简单年化的处理方式,2019年1-6月的增长率=(2019年1-6月收入金

  月增长10.05%,呈现出稳步增长的态势;物业管理业务收入2018年较2017年增

  长了22.83%,主要原因是随着业务的不断开拓,物业管理业务的管理面积不断增

  1、根据中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组发布的《2019中国物业

  服务百强企业研究报告》,2018年,百强企业营业收入均值达88,617.51万元,同

  比增长19.41%,经营绩效整体呈现良好增长态势。2018年,百强企业继续采用内

  达71,326.86万元,同比增长17.50%,是百强企业收入的有力后盾,占比高达

  80.49%。2018 年,百强企业多种经营收入均值为17,290.65万元,同比增长

  28.02%,多种经营收入占营业收入比例为 19.51%,同比增加1.31个百分点,业绩

  注:为保持数据的可比,2019年1-6月的增长率计算口径与招商物业一致。

  本保持一致。2018年同行业上市公司的物业管理业务的营业收入均值的增长率为

  29.56%,与招商物业的物业管理业务收入的增长率22.83%不存在显著差异;同行

  商物业的主要客户包括招商局集团有限公司及其控股子公司(以下称为“招商局系

  统内客户”)、住宅类物业业主和其他机构类客户。招商物业根据与客户的不同合

  接受信誉良好的银行开出的信用证,并对其真伪和条款进行认线如因市场竞争需要或行业惯例等原因需要对客户赊账,可视客户的资信

  注:1、由于无2018年1-6月经审计的数据,为反映增长趋势,2019年1-6月

  的增长率采用简单年化的处理方式,2019年1-6月的增长率=(2019年1-6月收入

  6月末应收账款余额较2018年末增加10,472.71万元,增长30.82%,应收账款余额

  增长较快;2018年度的营业收入较2017年度增长21.28%,2019年1-6月的增长率

  统筹调配的需要及付款流程调整的影响,关联方付款速度有所放缓,因此2018年

  度及2019年上半年招商物业应收招商蛇口等关联方的物业服务收入的回款进度较

  慢,2018年末应收招商蛇口等关联方余额较2017年末增加9,790万元,2019年6

  月末应收关联方余额较2018年末增加6,708万元。2019年下半年,招商物业逐步

  收回应收招商蛇口等关联方的款项,截至2019年8月31日,应收关联方款项大

  住宅物业的续约率达到99%,非住宅物业的续约率达到90%;增量物业管理面积

  此,报告期内招商物业的住宅及商业办公类的物业管理面积持续增长;2018年

  为当年/期的期末数,当年/期增加项目的营业收入非全年数据,营业收入的增长

  年化后较2018年营业收入27,979.17万元增长3.84%,主要原因是2019年上半年,

  管理项目,比如青岛码头项目的管理面积为265万平方米,其在2018年度的营业

  2017年经营活动现金流量净额为2,320.32万元,较净利润少4,810.17万元,差

  异原因主要系向招商蛇口划转的资金归集款增加约14,206.83万元,同时未支付的

  采购款增加3,068.46万元,预收的物业管理费等增加5,551.64万元。

  2018年经营活动现金流量净额为1,858,91万元,较净利润少13,104.27万元,

  差异原因主要系未收回的物业管理费等增加13,457.53万元,其中应收招商蛇口等

  2019年1-6月经营活动现金流量净额为6.43万元,较净利润少8,206.68万元,

  差异原因主要系未收回的物业管理费增加10,595.85万元,其中应收招商蛇口等关

  报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金占营业收入的比例处于96%-106%

  之间,其中,2018年占比较低,为96.47%,主要系部分收入未全部回款所致。招

  商物业2018年营业收入较2017年增加5.49亿元,销售商品、提供劳务收到的现

  金较2017年增加4.13亿元,较营业收入的增加额少1.36亿元,与应收账款的增加

  现金的合计数占营业成本的比例处于95%-106%之间,2017年、2018年购买商品、

  比例为95%左右,与应付账款逐年增长的趋势一致。2019年1-6月,接受劳务支

  105.96%,主要为本期支付上年已计提未发放的职工奖金导致的现金支出增加。

  2017年收回投资收到的现金100万元系联营企业注销收回的投资款。2017年

  至2019年1-6月取得投资收益收到的现金系收到合营企业及联营企业股利分配

  2018年收到其他与投资活动有关的现金97.49万元系公司收购浙江润和物业

  有限公司时所支付的现金净额-97.49万元,重分类至收到其他与投资活动有关的

  现金。取得子公司及其他营业单位支付的现金净额382.46万元,系招商物业为取

  筹资活动产生的现金流量主要为股份分红。2017年、2018年分配股利、利润

  或偿付利息支付的现金分别为306.65万元、310.75万元,系招商物业之子公司北

  筹调配的需要及付款流程调整的影响,关联方付款速度有所放缓,因此2018年度

  及2019年上半年招商物业应收招商蛇口等关联方的物业服务收入的回款进度较

  慢,2018年末应收招商蛇口等关联方余额较2017年末增加9,790万元,2019年6

  月末应收关联方余额较2018年末增加6,708万元。2019年下半年,招商物业逐步

  收回应收招商蛇口等关联方的款项,截至2019年8月31日,应收关联方款项大

  服务口碑,2017年至2018年,住宅类物业的续约率约为99%,存量住宅类业务较

  业务发展势头良好,2018年招商蛇口全年实现签约销售面积 827.35万平方米,同

  比增加45.15%;累计实现签约销售金额 1705.84 亿元,同比增加 51.26%。招商蛇

  付款速度有所放缓,因此2018年度及2019年上半年招商物业应收招商蛇口等关

  增长速度,截至2019年8月31日,应收招商蛇口等关联方款项大部分已经收

  5.12%、6.72%和6.66%,呈上升趋势,但综合毛利率低于同行业可比公司;标的资

  产净利率分别为2.63%、4.66%和4.94%,大幅增长。请你公司:1)结合标的资产

  标的公司2017年度、2018年度、2019年1-6月具体业务收入构成及毛利率情

  标的公司2017年度、2018年度、2019年1-6月物业管理业务毛利率分别为

  分点,2019年1-6月物业管理业务毛利率相较2018年度基本保持稳定。基础物业

  管理业务中不同类型物业的物业管理收入占总收入的比例相对稳定,2018年度物

  业管理业务毛利率相较2017年度提升1.60个百分点,主要由于住宅物业管理、商

  管理收入最大的组成部分,2018年住宅物业管理业务收入相较2017年增长

  27.57%,人工成本增长16.54%;人工成本为物业管理业务的主要成本,标的公司

  出的集约化管理,2018年度开始推行集中采购等方式,通过集中采购提高与供应

  根据各项目的特点,逐个梳理节能潜力,2018年商业、办公物业管理成本中公共

  场化改革以来,逐步建立与招商蛇口的市场化业务协同模式,2018年招商物业进

  较2018年度基本保持稳定。2018年度净利率相较2017年度提升2.03个百分点,

  度、2018年度物业管理业务收入占总营业收入的比例均较高,为90%左右,标的

  主要包括社区商业、经纪顾问及建筑科技等。标的公司社区商业业务2017年度尚

  处于起步阶段,通过相关投入积累业务资源、完善业务模式, 2018年度成熟度提

  升,实现扭亏为盈。标的公司2018年加大了建筑科技业务与经纪顾问业务的市场

  利率提升;2018年建筑科技业务规模实现一定提升,毛利相应增加。上述两项原

  与中国房地产TOP10研究组发布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》,2018年,百强企业管理项目平均物业服务费为4.22元/平方米/月。分业态来看,

  办公物业服务费最高,达7.84元/平方米/月,其次是商业物业服务费,为7.01元/

  平方米/月,住宅物业服务费最低,为2.25元/平方米/月,公众物业、产业园区物

  业、学校物业、医院物业和其他类型物业服务费分别为3.72元/平方米/月、3.61元

  /平方米/月、3.58元/平方米/月、6.84元/平方米/月和5.92元/平方米/月。

  素,占物业管理成本的比例为50%左右。从各项成本支出占收入比例角度,住宅

  报告期内招商物业住宅物业服务毛利率分别为3.10%、4.55%和4.61%,商业

  及办公物业服务毛利率分别为6.77%、8.14%和8.41%,均实现稳步增长;其他类

  型物业服务毛利率分别为6.99%、6.14%和5.68%,存在下降趋势。

  目毛利率存在一定差异。2017年度及2018年度,主要项目的平均毛利率与标的公

  占比较高,报告期内招商物业住宅物业服务收入约占基础物业管理收入的50%,

  年和2018年中航物业净利率分别为4.87%和4.28%,虽然招商物业基础物业管理毛

  问题11:申请文件显示,标的资产其他应收款项目金额分别为110,231.13万

  61.58%。主要是应收关联往来,其中最主要的部分为应收招商蛇口的资金归集

  2)上述资金归集是否持续,对标的资产未来融资安排和生产经营的影响。3)结

  口100%控制的子公司,在账面保留足够日常使用的资金后,苏州公积金电脑版下载2019-09-20,剩余部分归集至招商

  资金归集款构成非经营性资金占用。2019年8月,招商蛇口已经将上述集团资金

  2019年8月23日出具的《关于集团资金归集情况的说明》,其确认自说明出具日

  于2019年8月23日作出《关于资金占用和违规担保的承诺函》,承诺“截至本函

  划款时,借记银行存款,贷记其他应收款-内部公司存款;现金流量表中在“收到

  的其他与经营活动有关的现金”中列报。上述会计处理符合企业会计准则的规定。

  买资产存在资金占用问题的适用意见——证券期货法律适用意见第10号》等相关

  81.67%、76.55%、73.13%,呈现下降趋势,但均高于同行业可比公司。招商物业

  流动比率分别为1.26、1.34和1.40,总体呈现增长态势,但低于同行业可比公

  截至2019年6月30日,标的资产现金及现金等价物账面余额为9,189.16万

  元,其他应收款中归集至招商蛇口的资金余额为101,782.32万元,且集团资金归

  截至2019年6月30日,招商物业应付账款、应付职工薪酬和其他应付款金额合

  计约为95,854.12万元,标的公司持有的现金(包括可动用、目前已收回的集团资

  截至2019年6月30日,管家婆彩图大全。标的资产流动比率为1.40倍,略低于同行业A股上

  市公司平均水平1.45倍,速动比率为1.35倍,高于同行业A股上市公司平均水平

  地产业务,截至2019年6月30日,投资性房地产余额为692,001.66万元,存货科

  目余额为165,101.31万元,两者合计占资产总额比重为69.63%,资产规模较大。

  30日,商誉账面余额为13,946.02万元),因此,南都物业资产负债率较招商物业

  目中,截至2019年6月30日,存货科目余额为165,101.31万元,导致流动资产金

  动资产(截至2019年6月30日,尚有1.7亿元闲置资金用于购买理财产品,报表

  较小,各期末存货余额不超过100万元,而招商物业由于车位销售业务导致账面

  存在一定规模的存货(截至2019年6月30日,存货账面价值为6,641.22万元),

  截至2019年6月30日,招商物业账面货币资金余额9,511.41万元,其他应收

  款中归集至招商蛇口的资金余额为101,782.32万元,无银行借款等有息负债。随

  本次交易完成后,截至2018年12月31日,上市公司资产负债率由63.09%降

  低至55.31%,流动比率小幅下降,速动比率由1.00提升至1.07。截至2019年6月

  30日,上市公司资产负债率由61.26%降低至53.27%,流动比率相对稳定,速动比

  率由0.88提升至1.02。总体来看,上市公司偿债能力及流动性得到增强。

  《南都物业服务股份有限公司2018年年度报告》,南都物业收入确认具体方法如

  积增加;2)当期终止项目带来的面积减少;3)期初原有项目管理面积在当期发

  服务项目管理面积合计为1,532.35万平米。报告期内累计新增服务项目管理面积

  占2019年6月末管理面积的比例为29.84%。住宅类业务报告期各期终止服务项目

  数量分别为1个、3个和3个,终止服务项目对应管理面积合计为70.38万平米,

  1.37%。住宅类业务新增服务项目数量及面积远高于终止服务项目数量及面积,各

  均单价较2017年平均单价增加0.27元/平方米/月,增幅为8.49%,收入及单价变动

  (1)当年新增服务项目影响:2018年新增服务项目在当期产生收入9,891.16

  万元,新增服务项目平均单价为4.46元/平方米/月,高于2017年平均单价;

  得,2017年新增项目在2017年平均服务年限仅半年左右,产生的收入为8,738.86

  万元;而该等项目在2018年的服务时间为一整年, 因此2017年度新增服务项目

  带来的2018年收入金额较上年同期大幅增长。此外,2017年度新增服务项目平均

  单价为4.37元/平方米/月,高于公司住宅项目平均单价水平,对2018年度平均单

  方非住宅项目,报告期内商业办公类业务新增服务项目数量分别为14个、31个

  和37个,新增服务项目管理面积合计为576.94万平米,报告期内累计新增服务项

  目管理面积占2019年6月末管理面积的比例为53.33%。商业办公类业务报告期各

  期终止服务项目数量分别为7个、5个和5个,终止服务项目对应管理面积合计为

  109.60 万平米,报告期内累计终止服务项目对应管理面积占2019年6月末管理面

  年平均单价较2017年平均单价增加1.02元/平方米/月,增幅为9.86%,主要原因包

  1、当年新增服务项目影响:2018年新增服务项目在当期产生收入6,280.14万

  元,新增服务项目平均单价为12.33元/平方米/月,高于2017年平均单价;

  目在2017年当年平均服务年限半年左右,产生收入约4,222.28万元,而上述项目

  3、前一年度及当年终止服务项目影响:2017年及2018年终止服务的项目对

  方非住宅项目,报告期内其他类业务新增服务项目数量分别为25个、32个和22

  个,新增服务项目管理面积合计为1,252.77万平米。其他类业务报告期各期终止

  681.35万平米,终止服务项目较多的主要原因为招商物业基于自身经营战略,主

  其他类业务2018年收入较2017年增加0.27亿元,收入变动幅度较小。2018

  年平均单价较2017年平均单价降低1.45元/平方米/月,降幅为28.04%,主要原因

  为2018年新增服务项目平均单价为0.83元/平方米/月,主要为当年开拓了部分市

  政项目、物流园项目服务内容较少,单价较低,比如2018年度开拓的佛山某大型

  市政项目管理面积为104.50万平米,平均单价仅为0.34元/平方米/月,对当期平均

  招商物业2017年12月31日的应收账款余额截至2019年8月31日已回款的比

  例为98.82%,尚未收回部分系小业主欠款,较为分散,回收周期一般较长。

  招商物业2018年12月31日、2019年6月30日的应收账款余额截至2019年8

  月31日回款的比例分别为70.34%、56.73%。应收账款余额未全部回款主要原因

  为:(1)2018年末收购了浙江润和物业有限公司,该公司接管的物业项目历史

  欠款催缴难度较大;(2)关联公司物业服务收入未能全部回款;(3)部分项目

  额分别为65.65万元、19.40万元和118.62万元,占各期营业收入比重极低,不一

  截至2019年6月30日会累计一定金额的账龄在6-12个月的应收关联方款项。

  的可能性比较小,报告期末按照0.1%计提坏账。对于其他企业以及个人业主,逾

  提坏账准备。截至2019年6月30日的坏账准备金额为391.63万元,其中由于

  2018年收购浙江润和物业有限公司而接管的物业项目历史欠款374.97万元催缴难

  度较大,计提坏账准备金额为240.19万元。除此之外,招商物业不存在大额坏账

  调配的需要及付款流程调整的影响,关联方付款速度有所放缓,2018年度及2019

  招商物业最近两年及一期应收账款周转率分别为13.39次/年、11.44次/年、

  8.22次/年,呈现逐年下降趋势,主要系应收转款逐年增加所致。最近两年及一期

  末应收账款余额分别为2.07亿元、3.40亿元和4.17亿元,增幅分别为16%、64%、

  响,2018年末应收招商蛇口等关联方余额较2017年末增加9,790万元,2019年6

  2019年下半年,招商物业逐步收回应收招商蛇口等关联方的款项,截至2019

  年8月31日,应收关联方款项大部分已经收回,其中账龄一年以上的应收关联方

  南都物业最近两年末应收账款余额分别为14,173.63万元、21,199.78万元,

  2018年末较2017年末大幅增长,绝大部分账龄为1年以内,最近两年应收账款周

  转率分别为6.84次/年、5.99次/年。中航物业最近两年末应收账款余额不断增长,

  分别为41,932.33万元、55,281.05万元,应收账款持续增长,绝大部分账龄为1年

  以内。最近两年应收账款周转率分别为15.77次/年、13.69次/年。最近两年南都物

  业收入的比例分别为2.91%、2.33%及2.17%。随着微信、支付宝等收款方式的运

  逾期情形,主要系应收关联方款项未收回,截至2019年8月31日,应收关联方